Договор ипотеки: читаем вместе с юристом

Опубликовано adward мая 24, 2012 в Корпоративный блог | Комментариев нет

Некоторые банки считают свои договора ипотеки документом, на который распространяется коммерческая тайна. Поэтому они из опасений, что сведения из договора могут попасть к конкурентам, не хотят предоставлять его клиенту, который еще не готов взять кредит. Однако договор ипотеки – документ, который заключается на несколько лет, поэтому очень важно ознакомится с его юридическими тонкостями.

С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.

Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля и т.п.

Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.

Отношения в сфере ипотечного кредитования регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданским Кодексом Российской Федерации, и другими нормативными актами Российской Федерации.

Руслан Садреев, директор юридического агентства «Премьер» рассказывает читателям «Казанской Недвижимости» на что, следует обращать внимание при заключении ипотечного договора.

 Руслан Раитович, расскажите об основных моментах, на которые необходимо обратить особое внимание при подписании документов на получение ипотечного кредита.

– Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

В соответствии со Статьей 9 (Содержание договора об ипотеке) Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита, помимо договора купли-продажи квартиры покупатель (заемщик) подписывает с банком кредитный договор, который действует до полного выполнения сторонами обязательств и завершения взаимозачетов.

При подписании ипотечных документов необходимо внимательно проверить все пункты, сверить свои данные, адрес и общие характеристики приобретаемого объекта недвижимости, сумму кредита, процентную ставку и срок возврата кредита.

В Кредитном договоре указывается также размер ежемесячного платежа и сроки его оплаты (например, до 10 числа месяца). Уточните, в каких отделениях банка можно его оплачивать. Также необходимо уточнить имеется ли возможность, а если имеется, то на каких условиях, производить досрочное погашение кредита.

Советую при подписании внимательно изучить все условия кредитного договора и договора купли-продажи.

Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку и иные условия кредитного договора?
Условия изменения процентной ставки по кредиту и внесения изменений в условия кредитного договора, устанавливаются пунктами договора. На практике банки оставляют за собой право изменения в одностороннем порядке процентной ставки по кредиту, при этом она может меняться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
Условия кредитного договора могут быть изменены только по соглашению сторон. Все дополнения и изменения к договору должны производиться в письменной форме и подписываться двумя сторонами.

– Как ипотечный заемщик может использовать имущество, заложенное в банке?

– В соответствии со статьей 40 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

– В каких случаях банк может потребовать досрочного погашения ипотечного кредита и отобрать квартиру у заемщика?

– Банк вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях:

• при нецелевом использовании заемщиком предоставленного кредита;
• при существенной просрочке или допущении нескольких просрочек платежей (условия устанавливаются договором);
• в случае полной или частичной утраты или повреждении предмета залога;
• при грубом нарушении заемщиком или собственниками квартиры правил пользования объектом недвижимости, его содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности объекта залога, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения объекта недвижимости (залога);
• при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором, договором купли-продажи, договором страхования.
• в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. При неисполнении заемщиком требования Кредитора, в установленный Кредитным договором срок, досрочно погасить кредит, проценты и пени, Кредитор вправе обратить взыскание на заложенный в обеспечение выполнения обязательств Объект недвижимости.

– Какова процедура реализации изъятого имущества?

– Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил Федерального закона. В соответствии со Статьей 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение банком взыскания на заложенные в ипотеку жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими ипотечного заемщика и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Источник: Журнал “Казанская недвижимость”